Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Warszawa, dnia 20.03.2024

Sąd Okręgowydla m. st. WarszawyVIII Wydział Cywilnyul. Marszałkowska 8200-517 Warszawa

Powód: Jan Kowalskiul. Kwiatowa 12 m. 502-567 Warszawa87051201234

Pozwany: Wspólnota Mieszkaniowa "Słonecznik"ul. Kwiatowa 1202-567 WarszawaNIP: 1234567890ul. Miodowa 100-255 Warszawa

Opłata stała: 2 × 200 zł

POZEWo uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Wnoszę o:

1) uchylenie uchwały nr 1 zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej "Słonecznik"ul. Kwiatowa 12, podjętej w dniu 15.01.2024 - Regulaminporządku domowego - w części objętej § 11 i 12;

2) uchylenie uchwały nr 3 zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej "Słonecznik" ul. Kwiatowa 12,podjętej w dniu 15.01.2024 - w całości;

3) udzielenie zabezpieczenia powództwa przez wstrzymanie wykonania uchwały nr 3 z 15.01.2024oraz § 11 i 12 uchwały nr 1 z 15.01.2024 - do czasu prawomocnegorozstrzygnięcia sprawy;

4) rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powoda;

5) wydanie wyroku zaocznego w warunkach przewidzianych w art. 339 ustawy z17.11.1964 - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2021 poz. 1805);

6) zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu w wysokości prawemprzewidzianej.

UZASADNIENIE

I. Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 5 w budynku nr 12 przy ul.Kwiatowej w Warszawie, dla którego Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy prowadziksięgę wieczystą nr WA1M/00123456/7.

Dowód: odpis z księgi wieczystej.

Na zebraniu w dniu 15.01.2024 właściciele lokali podjęli uchwałę nr 1 - Regulaminporządku domowego, obowiązujący dla nieruchomości przy ul. Kwiatowej 12. W jego§ 11 i 12 zamieszczono zapisy następującej treści: "W godzinach nocnych, tj. pomiędzygodziną 22:00 a 6:00, każda osoba wchodząca do budynku, inna niż właściciel,domownik albo osoba korzystająca z lokalu na podstawie pisemnej umowy zobowiązanajest wylegitymować się dowodem tożsamości [...]. Ochrona budynku jest zobowiązanaodnotować w książce dyżuru nocnego: imię, nazwisko, adres zameldowania oraz rodzaj dowodu tożsamości, atakże godzinę wejścia i wyjścia każdej takiej osoby".

Powyższe zapisy ograniczają prawo własności lokalu, w szczególności prawoswobodnego dysponowania (rozporządzania) własnością powoda, polegające m.in. namożności przyjmowania gości z zachowaniem prawa ich anonimowości wobec innychwłaścicieli lokali i zarządcy, i - jako sprzeczne z treścią art. 140 ustawy z 23.04.1964 -Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 poz. 1360) i konstytucyjną zasadą ochronywłasności wynikającą z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2.04.1997(Dz.U. Nr 78, poz. 483) - nie mogą obowiązywać właścicieli lokali,członków wspólnoty mieszkaniowej.

Nie może usprawiedliwiać takiego unormowania podnoszony na zebraniu właścicieliargument, że w ten sposób dojdzie do ograniczenia, a przynajmniej ucywilizowaniazjawiska udostępniania przez niektórych właścicieli lokali swych mieszkań dla AirBnB lub indywidualnie prowadzonych działalności gospodarczych albo krótkotrwałegowynajmu lokali na potrzeby typu hotelowego. Te bowiem, jeśli nawet mają miejsce, lecznie naruszają ciszy nocnej i nie wykraczają poza przyjęte ramy porządku domowego, niemogą być pretekstem do ograniczania praw właścicielskich.

Zwiększony ruch nocny do takich lokali (i tym samym większe koszty utrzymanianieruchomości wspólnej) i uciążliwość ze swej natury związana ze sposobem korzystaniaz lokalu mogą być skompensowane w trybie art. 12 ust. 3 ustawy z 24.06.1994 owłasności lokali (Dz.U. z 2021 poz. 1048), tj. być podstawą uchwałyzwiększającej obciążenie takich lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.Niewątpliwie bowiem lokale takie mają charakter użytkowy. Z kolei naruszanie ciszynocnej stanowi wykroczenie i naruszanie praw sąsiedzkich; jako takie może stanowićpodstawę stosownych roszczeń i wystąpień właścicieli lokali.

II. W trakcie zebrania właścicieli lokali w dniu 15.01.2024 powód powziął wiadomość,że poprzednie zebranie właścicieli, które miało miejsce w dniu 15.12.2023, podjęłouchwałę upoważniającą zarządcę do wystąpienia do sądu z powództwem o nakazaniesprzedaży lokalu powoda w trybie art. 16 ustawy o własności lokali. Powodowi nie sąznane przyczyny podjęcia tej uchwały. Jednakże porządek obrad zebrania grudniowegonie zawierał punktu odnoszącego się do głosowania w tym przedmiocie.

Niewątpliwie natomiast taka uchwała zmierzała do zmiany praw powoda we wspólnociemieszkaniowej, a w zasadzie do pozbawienia go prawa własności. Jako taka powinna byłaznaleźć się w porządku obrad w pełnym brzmieniu (art. 32 ust. 2 zdanie drugie ustawy owłasności lokali). Ten ostatni aspekt spowodował też, że uchybienie terminowisześciotygodniowemu nie ma miejsca, albowiem wadliwe zwołanie zebrania na 15.12.2023skutkowało, iż początek tego terminu biegnie od 15.01.2024, gdy zwystąpień na zebraniu powód dowiedział się o podjęciu takiej uchwały.

III. Zasadny jest również wniosek o udzielenie zabezpieczenia powództwa poprzezwstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał. Już z treści zaskarżonych uchwał orazporządku obrad zebrania z 15.12.2023 wynika, że doszło do naruszenia przepisówodnoszących się do prawa własności powoda bez usprawiedliwionych podstaw, a więcbezwzględnie obowiązujących, a także przepisów regulujących sposób podejmowaniauchwał we wspólnocie. Powód korzysta z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem; nienarusza ciszy nocnej ani nie demoralizuje sąsiadów.

Brak zabezpieczenia będzie skutkował naruszeniem praw powoda; będzie on musiałwypowiedzieć umowę mieszkającym tam najemcom (w przypadku uchwały nr 1 z 15.01.2024), gdyż ich dane osobowe nie chcą ujawniać danych osobowych ochronie budynku.Natomiast w przypadku uchwały nr 3 z 15.01.2024 powód zostanie narażony naproces sądowy o sprzedaż lokalu, mimo że zgoda właścicieli na wszczęcie procedury zart. 16 ustawy o własności lokali jest nieuzasadniona i na wyrost. To tak naprawdę tylkosugestie sąsiadów z parteru.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali orazart. 730 ustawy z 17.11.1964 - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2021 poz. 1805), wnoszę jak w petitum pozwu.

Jan Kowalski

Załączniki:

1) odpis księgi wieczystej,2) odpis uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej z 15.01.2024 i z 15.12.2023,3) odpis pozwu z załącznikami.